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投资商铺时应该考虑哪些因素呢?
发布时间:2020-07-19 19:26

 

  商铺投资一直是房产投资的一个品类,但是现在越来越多的人买了商铺之后无法转手或者租不掉,商铺变成了一个拖后腿的投资品。

  我的观点是:商铺并非全部都是坑,但是商铺投资不适合普通人,适合专业的投资者或者运营商,投资商铺坑多赚少。

  商铺的黄金时期已经过去,个人买买买就能赚钱的机会已经很少了。现在是商铺的白银时期,需要更专业的选择和运营团队。

  还记得2014年,香港铜锣湾爆出的天价铺子,1500万一平的商铺,实用面积仅有12平米,一共卖出去1.8亿港币,创造了当时的记录。

  而深圳曾经也拥有过这样的天价记录,2012年,深圳东门成交了一共商铺,89平米,单价84.2万/平;南山区海岸城的商铺曾经最高也卖到60万/平。但是这两个铺子的命运却不同,深圳东门的商铺到现在20万/平也卖不掉,海岸城的铺子价格也没有这么高,但是人气却还在。

  有些地方的商铺有其价值在,买来无论是出租还是出售,都可以赚得盆满钵满。但是并非所有铺子都有这样的命运。

  深圳有三大豪宅区:老牌的香蜜湖、中坚力量华侨城、新兴势力深圳湾。这三个片区是深圳最具代表性的豪宅区域。而在豪宅区域的铺子,则是坑中之坑。

  曾经的豪宅铺子定位肯定是“稀缺、高端人群、优越地段”等等,售价也一度突破38万/平米,面积接近100平米,一套铺子的售价2000-3000多万不等,在深圳湾豪宅名气的笼罩下,这些铺子被很多富豪收入囊中,可惜至今无人租用,只剩下一地鸡毛。

  豪宅铺是商铺中最大的一种坑,因为它涉及金额大,而且还收割了富人税,没有人接盘的最大原因就是富人社区缺乏密集的人流和频繁的购买。

  尤其是高客单价门店,比如高端餐厅(网红餐厅)、医美医疗、牙科诊所、鲜花店、健身会所、教育培训机构等等。

  你会发现,去一个空中餐厅吃饭,会更有情调。商铺的楼层也越来越高,这是现在大城市商铺的一个特点。

  这样的结果是因为移动互联网将人与人之间的链接变得更为扁平化,无论你是在街边还是楼上,有了网络,就可以找到商铺的位置。

  首先是地段,我相信很多人第一点想到的也是地段,但是并非所有核心的位置都是好的,因为这个要结合你自己经营类型的定位,商铺的气质与片区定位能否契合很重要。如果周边商圈有了好的商业范围,选择这样的铺子多数不会踩坑。

  人流的大小很大程度上取决于交通的便利程度。距离地铁、公交站等交通接驳点的或者出口的商铺,具有投资价值。但是铺子的位置一定要在人流的行进方向上,如果是背向或者稍微拐了一个角,那也会大大削减人气。

  此外,门口和转角楼也是不错的位置,很多茶饮店会在人流密集的拐角处驻足,这样会吸引客户进门;此外,如果门店有小小的门槛,都会阻拦一部分客户,所以门店一定是无门槛进入的。

  对于同类竞品的商铺,位于走廊的延长线中间的位置会好些,起点和终点很多人匆匆掠过,只有中间的位置才会进去多逛一逛。

  如果只是前期投资商铺的话,选择好的地段会稳一些。如果是已有的铺子,选择跟明星铺子相邻会好很多,而且定位一定是要跟明星铺子互补,不要竞争,这样你也可以分到一部分人流量。

  大型的商场铺子一般是统一规划、统一出租运营,但是有的商场是单兵作战,排布没有经过深入的规划,所以规划很乱。这样的铺子即使地段好,也不一定能够租出好价钱。

  比如万达金街,很多都是卖掉给了小商家,尤其是二三线城市的金街,运营的状况很糟糕,人气不行,定位还低端,没有办法吸引大量有消费力的客户。

  但是统一规划的商铺一般状况会好很多,比如星河的CoCo Park、华润的万象商城系列。这些商场有专门的招商和运营,如果商场有出售的话可以选择投资,最后接受统一规划、统一出租,商铺的价值就会高很多。

  商铺投资越来越成为一种统一规划、统一运营的投资类型,对于普通人来说,需要掌握非常专业的投资眼光才不会踩坑。另外商铺投资的回报周期长,对于普通人来说也不是好的投资品。

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